집을 살 수는 있을까, 아니면 그냥 꿈일까?
요즘 부동산 뉴스 보면 숨이 턱 막히죠. 특히 서울·수도권 이야기만 나오면 “이게 현실이야?” 싶을 정도예요. 최근 정부가 발표한 ‘수도권 중심 주담대 한도 6억 원 제한’, 다주택자 대출 전면 금지, 그리고 갭투자 차단을 위한 조건부 전세대출 차단. 쉽게 말하면, 이제는 대출로 집을 사는 길이 거의 막혔다는 거예요.
그럼 도대체 왜 정부는 이런 강수를 뒀을까요?
갭투자, 이제는 못한다!
갭투자란?
간단히 말하면, 내 돈은 조금만 들이고 전세 끼고 집 사서 오르면 팔아버리는 방식이에요. 예를 들어 매매가 12억짜리 아파트가 있다면, 5억 정도 자기 자본 + 7억 대출 또는 전세보증금으로 집을 사고, 몇 년 뒤 16억으로 오르면 팔아서 4억 시세차익을 얻는 거죠.
이제는 이 공식이 통하지 않게 됐어요. 주담대는 최대 6억, 전세대출도 조건부라서 규제지역이면 불가능, 주담대 만기도 30년으로 줄여서 이자 부담도 증가.
결국 투자 수단으로서의 부동산은 문이 닫혔다고 봐야죠.
다주택자는 아예 ‘대출금지’… 실수요자만 살아남는다?
이번 규제에서 가장 강력한 부분은 ‘다주택자 대출 전면 금지’예요.
서울, 수도권, 투기과열지구에서 2주택 이상 보유자는 아예 주담대를 받을 수 없고, 집을 사면 6개월 이내 전입 의무까지 생겼어요.
사실상 “투기 목적으로 집 사려면 포기해!” 라는 뜻이죠.
이런 조치가 실수요자에게 유리하게 보일 수도 있지만, 현실은 그리 단순하지 않아요.
스트레스 DSR 3단계, 실수요자에게도 큰 벽
7월부터는 스트레스 DSR 3단계까지 시작됐어요.
이건 뭐냐면, 대출 심사할 때 금리가 더 높아질 거라는 가정 하에 계산하는 방식이에요.
예를 들어 연소득 6천만 원인 수도권 직장인은 원래 4억 원까지 대출 가능했는데, 이제는 3.5억 원 수준까지 줄어들어요.
“소득이 있어도 집을 못 사는” 상황이 된 거죠.
왜 지금 이런 규제가 나왔을까?
이재명 정부는 이렇게 말해요.
“서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 폭으로 상승했고, 가계대출도 매달 늘고 있다. 지금 이 불을 끄지 않으면 더 큰 화재가 될 거다.”
📌 주택 공급 부족
📌 낮아진 주담대 금리
📌 집값 오를까봐 사재기
📌 비상 상황 이후 쏟아진 수요
이 모든 것이 겹치면서 정부는 ‘더 이상 기다릴 수 없다’고 판단한 거예요.
문재인 정부와는 뭐가 달라?
문재인 정부도 규제 많았죠. 28번이나 부동산 대책을 냈어요.
그런데 이번 이재명 정부의 조치는 “28번 합친 것보다 강력하다”는 평가를 받습니다.
문재인 정부는 규제와 완화를 왔다 갔다 하며 시장의 혼란을 키운 면이 있었죠.
이번 규제는 시장의 투기심리를 한방에 꺾겠다는 정조준형 대책이라는 점에서 차이가 있어요.
풍선효과? 수도권은 막지만 지방이 문제다
이런 강력한 규제는 풍선효과를 부를 수 있어요.
수도권은 막혔지만 지방은 여전히 전세·갭투자가 가능한 곳이 있거든요.
규제의 빈틈을 노리는 자본이 이동하면, 지방 부동산 가격이 급등하는 역효과가 날 수도 있어요.
결론: 불 붙은 집값을 껐지만, 근본 해법은 아니다
결국 중요한 건 주택 공급이에요.
아무리 규제로 수요를 잠궈도, 사람들이 원하는 지역에 살 집이 없다면 집값은 다시 오르게 되어 있어요.
지금은 단기 처방의 시기예요.
수도권 아파트값에 브레이크를 걸었지만, 장기적으로는 공급 확대와 균형 있는 개발이 필요해요.
그렇지 않으면 진짜 집이 필요한 사람들만 더 힘들어질 수 있어요.